万达“卖卖卖”背后的资本棋局
近年来，王健林频繁出售万达资产以缓解债务压力，从万达电影控制权到北京总部大楼，甚至20余座万达广场接连易主。然而，在2025年的富豪榜上，王健林父子仍以1408亿元身家稳居前十。这一看似矛盾的现象背后，暗藏着一个关键答案——福建仓山万达广场。这座未被抛售的“压箱底”资产，年收入高达33亿元，成为万达帝国最后的护城河。它的生存逻辑，折射出中国商业地产转型的深层密码。
一、仓山万达的硬实力：为何能扛住抛售潮？
1.黄金区位+超级综合体，构建商业壁垒
仓山万达位于福州仓山区浦上大道核心商圈，占地189亩，总建筑面积65万平方米，总投资60亿元。其业态涵盖5A写字楼、购物中心、娱乐中心、酒店、步行街等七大板块。这种“城市共生体”模式，将消费、办公、居住场景深度捆绑，形成难以复制的流量入口。资料显示，其平日客流量达5万-8万人次，节假日突破10万人次，远超福州其他商业体。
2.收入结构：体验经济与夜色经济双轮驱动
传统购物中心依赖零售，但仓山万达通过 “餐饮+娱乐+文化” 组合突围：
- 餐饮占比超40%：引入火锅、异国料理、休闲餐吧等105个品牌，其中48个为国际品牌，31个首次进驻福州；
- 体验业态崛起：IMAX影城、大歌星KTV、儿童游乐等贡献25%收入，契合年轻家庭需求；
- 夜色经济引擎：2021年前11月，其夜色街区销售额达19.5亿元，占全年收入的59%，通过音乐节、美食节等活动激活夜间消费。
3.数字化赋能：再造一个“线上万达”
万达广场小程序用户量破亿，整合线上选购、会员积分、直播带货等功能。仓山万达通过“引流到场—分发到店—赋能门店”闭环，2025年春节期间线上销售额占比突破20%，带动总销售额增长15%。此外，与抖音合作的“王牌体验官”挑战赛，单次活动曝光量近10亿，精准触达年轻客群。
<hr>二、对比行业标杆：仓山万达的“降维竞争”逻辑
1.与高端MALL的差异化定位
华润万象城、太古里等第一梯队项目以奢侈品为主，客单价超千元；仓山万达则瞄准中产家庭与社区消费，客单价约710元，通过高频次、高复购率维持现金流。这种“大众精品”策略，在二线城市更具抗周期能力。
2.运营效率碾压同类项目
- 坪效对比：仓山万达2024年销售额近20亿元，远超福州宝龙广场（约2亿元）；
- 成本控制：万达标准化管理模式降低招商和运维成本，其租金收入占比稳定在70%以上；
- 抗风险能力：2025年春节期间，其销售额逆势增长30%，而同期全国商业地产平均跌幅达12%。
<hr>三、王健林的底牌逻辑：现金流为王
1.为何不卖仓山万达？
- 现金流稳定性：年收入33亿元中，租金占比超50%，且合约期限多在5-10年；
- 资产抵押价值：作为福州前三的购物中心，其估值约80亿元，是优质融资抵押物；
- 战略保留地：万达商管若重启上市，仓山万达的业绩将成为估值核心支撑。
2.万达的“断臂求生”与“核心坚守”
王健林抛售非核心资产（如边缘地产、海外项目），但牢牢控制大连万达商管46%股权（估值3167亿元）。仓山万达作为珠海万达商管旗下标杆项目，既是现金流来源，也是证明运营能力的“样板间”，为后续资本运作留足筹码。
<hr>四、未来挑战：商业地产的生死转型
1.隐忧：过度依赖线下场景
尽管数字化转型成效显著，但仓山万达线上收入占比仍低于行业龙头（如华润万象生活线上占比35%）。如何平衡线下体验与线上增量，是下一阶段关键。
2.趋势：从“卖空间”到“卖服务”
商业地产正从租赁模式转向数据服务商。万达已通过优Mall系统实现客流数字化，未来需深化消费者画像，为商户提供精准营销支持。仓山万达若能打通会员数据与供应链金融，或可开辟新盈利点。
3.王健林的终极赌注
70岁的王健林押注酒店与文旅复苏，但重资产模式风险犹存。仓山万达的成功，证明 “运营能力+现金流” 才是商业地产穿越周期的核心。若能将此模式复制至其他项目，万达或可真正翻身。
<hr>结语：时代抛弃的从不是重资产，而是低效运营
当外界嘲笑王健林“一无所有”时，仓山万达用33亿年收入证明：优质资产+精细化运营仍是商业地产的终极护城河。这座“压箱底”的万达广场，不仅承载着王健林的翻盘希望，更为中国传统房企转型提供了鲜活样本——真正的价值，从不在于拥有多少土地，而在于能否让每一寸空间持续生金。
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